부동산시장 본격 하락장은 내년?…"강남도 예외 아냐"

부동산 시장이 빠르게 냉각되면서 최근 체결되는 계약 중 상당수가 고가 대비 대폭 낮은 가격에 이뤄졌다. 이마저도 거래가 안 돼 시장에 매물이 쌓인 모습이다.

한국은행이 기준금리를 한꺼번에 0.50%포인트 올리는 '빅스텝'을 사상 처음으로 단행하면서 고금리 시대가 본격화되고 있다. 높은 금리에 집값 빙하기는 이제 시작이라는 우려가 나온다.

17일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 15일 기준 서울의 매물은 6만4439건으로 4만2658건이던 1년 전 대비 51.0% 늘었다. 경기는 6만5908건에서 12만4125건으로 88.3%, 인천은 1만2364건에서 2만7500건으로 122.4%나 증가했다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시배제로 시장에 매물은 크게 늘었지만 집값 고점 인식, 금리인상에 따른 대출이자 부담 등으로 매수심리가 위축되며 거래량은 회복되지 않고 있다.

한국부동산원 서울 아파트 매매수급지수를 보면 주택매수심리는 양도세 중과 유예를 앞둔 지난 5월9일부터 꺾이기 시작해 10주 연속 하락 중이다. 수치가 100 밑으로 떨어지면 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 뜻인데, 지난 11일 기준 86.4를 기록했다.

가격 통계도 하락 곡선을 그리고 있다. 11일 기준 서울 아파트가격은 전주 대비 0.04% 하락해 7주째 내림세를 나타냈다. 특히 지난해 2030세대의 영끌 매수가 많았던 외곽 지역의 하락세가 두드러졌다. 노원구와 도봉구는 0.10%, 강북구는 0.90%씩 떨어졌다. 수도권광역급행열차(GTX) 노선을 따라 급등했던 의왕(-0.16%), 화성(-0.16%), 인천 연수(-0.13%) 등도 하락폭이 컸다.

반면 '똘똘한 한 채'로 평가받는 강남권은 아직 상승세가 이어지거나, 하락이 소폭에 그치는 분위기다. 서초구는 전주 0.02% 상승에서 이번주 0.03%로 오히려 오름폭이 더 커졌고, 강남구는 0.01% 하락하는 데 그쳤다.

그럼에도 마냥 안심할 수는 없다는 의견이 제기된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "흔히 '똘똘한 한 채' 트렌드가 확산되면서 강남 아파트 값은 하락하지 않을 것이라고 생각하지만 위험한 맹신일 수 있다"며 "강남 아파트도 전체 시장 흐름을 떠나 존재할 수 없으니 재건축 아파트 같은 투자 상품은 하락기에는 낙폭이 더 깊을 수밖에 없다"고 내다봤다.

박 수석전문위원은 "강남은 시장 주도주 성격을 갖는 만큼 상승기에는 다른 지역보다 빠르게 회복할 것이란 점에서 장기적으로 볼 때 '강남불패' 보다는 '강남 덜패'에 가깝다"고 했다.

무엇보다 아직 하락장의 초반이라는 것, 그 골의 깊이는 어디까지인지 알기 어렵다는 점이 시장 참가자들을 공포스럽게 한다. 박진백 국토연구원 부연구위원의 보고서 '주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구-금리상승기와 금리하락기 영향 비교를 중심으로'를 보면 금리상승기에는 집값 하락 반응이 12~15개월 시차를 두고 발생하는 것으로 분석됐다. 이 보고서에 따르면 거래절벽 및 부동산 가격 약세가 내년 말까지도 이어질 가능성이 크다.

다만 주택담보대출이 몇 년에 걸쳐 크게 강화되는 추세였던 만큼 집값이 안정세를 넘어 폭락까지 갈 지는 미지수다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "일각에서 주장하는 전체적인 폭락·하락은 없을 것이고, 만약 발생한다면 국가 경제가 휘청이는 상황인 만큼 시장이 연착륙하도록 정부가 개입할 가능성이 높다"고 예상했다.

출처:https://newsis.com/view/?id=NISX20220715_0001945073&cID=10401&pID=10400